תמ"א 38 (תכנית ערים 38) היא תקנת קוד בנייה בישראל שהוכנסה לשיפור המוכנות של המדינה לרעידות אדמה על ידי עידוד חיזוק מבנים ישנים. קוד זה מתמקד במיוחד בבנייני מגורים שנבנו לפני 1980, מכיוון שמבנים אלה עשויים שלא לעמוד בסטנדרטים מודרניים לעמידות בפני רעידות אדמה. כדי לתמרץ בעלי נכסים ויזמים לעדכן מבנים ישנים אלו, תמ"א 38 מספקת הטבות מסוימות.

ישנן שתי גרסאות עיקריות של תמ"א 38:

1. תמ"א 38/1 – גרסה זו כוללת התאמה של הבניין הקיים כדי להפוך אותו לעמיד יותר בפני רעידות אדמה, ובדרך כלל כוללת הוספת עד שתי קומות נוספות לבניין. בתמורה להשקעתם, ניתנות ליזמים הזכויות על הקומות הנוספות הללו, שאותן הם יכולים למכור או להשכיר.
2. תמ"א 38/2 או תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש – גרסה זו כוללת הריסת המבנה הישן ובניית חדש במקומו התואם את תקנות הבנייה המודרניות. בעלי הדירות המקוריים מקבלים דירות חדשות בבניין, לרוב בתוספת שטח, בתמורה לזכויות למכירה או השכרת קומות נוספות בבניין החדש.

תקנות תמ"א 38 שואפות להגיע למצב של win-win: מבנים ישנים מותאמים לתקני בטיחות מודרניים, וליזמים ניתנת האפשרות להרוויח ממכירה או השכרה של יחידות נוספות.

תמ"א 38 נחשבת בדרך כלל מועילה ממגוון סיבות:

• שיפור בטיחות רעידות אדמה: אחת המטרות העיקריות של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה פוטנציאליות. ישראל ממוקמת באזור סיסמי, ובניינים ישנים רבים לא נבנו בסטנדרטים מודרניים של בטיחות רעידות אדמה. שיפוץ או בנייה מחדש של מבנים אלה משפר מאוד את יכולתם לעמוד בפני רעידות אדמה, מגן על חיי התושבים ורכושם.
• להחיות מבנים מזדקנים: באמצעות תמ"א 38, מבנים ישנים זוכים לשיפוצים נחוצים או בנייה מחדש שלמה. זה יכול להוביל לשיפור תנאי החיים, עם שירותים מודרניים, תכונות בטיחות, ולעתים קרובות מתקנים נוספים כמו מעליות או חדרים מאובטחים (מאמד).
• אספקת דיור: על ידי מתן אפשרות להוספת קומות נוספות בבניינים קיימים, תמ"א 38 יכולה להגדיל את היצע הדיור באזורים עם ביקוש גבוה, מה שעלול לסייע במיתון מחירי הדיור.
• תמריץ כספי: לבעלי נכסים, השתתפות בפרויקט תמ"א 38 משמעה פעמים רבות קבלת דירה משופצת או חדשה ללא דמי כיס. העלויות מכוסות על ידי חברת הבנייה, אשר מחזירה את השקעתה באמצעות מכירת יחידות נוספות.
• התחדשות עירונית: תמ"א 38 תורמת לחידוש ולייפות השטחים העירוניים, החלפה או שיפוץ מבנים ותשתיות מזדקנים.
• ידידותית לסביבה: בהשוואה לבנייה חדשה על קרקע לא מפותחת, פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 נוטים להשפיע פחות על הסביבה, מכיוון שהם עושים שימוש בתשתיות קיימות.

עם זאת, חשוב לציין שכמו לכל תוכנית פיתוח עירוני, ל-תמ"א 38 יכולים להיות גם חסרונות. אלה עשויים לכלול שיבושים ואי נוחות במהלך הבנייה, פוטנציאל להתנגשות על זכויות קניין או כיוון הפרויקט, וחששות לגבי ג'נטריפיקציה או שינויים באופי השכונה. עם זאת, היתרונות המפורטים לעיל מסבירים מדוע תמ"א 38 נתפסת בדרך כלל כיוזמה חיובית.